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計画を立てる前に〜大規模修繕工事の基本的な流れを押さえておきましょう〜

■計画を立てる前に 〜大規模修繕工事の基本的な流れを押さえておきましょう〜
新築からおよそ12年後、1回目の大規模修繕工事を迎える管理組合にとっては、工事の全体的な流れが分からない、どう進めて良いか分からないというケースが大半かと思います。そこで、施工会社や設計コンサルタント会社の選定、契約から着工、竣工までの流れをまとめましたので参考にしてください。

また、自身のマンションに適した施工会社や設計コンサルタントの選定についても当センターまたは客観的なアドバイスをいただける第三者機関へご相談することをお勧めします。

【1】大規模修繕工事の準備
大規模修繕工事を行うタイミングとして、一般的には新築分譲時から12年目に1回目が行われ、2回目以降も12〜15年周期で行っていきます。
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【2】修繕委員会の立ち上げ
日々のマンション管理状況の把握、改善提案と決議、実施は管理組合理事が行っていますが、さらに大規模修繕工事計画まで担当するのはかなり重荷と言えるでしょう。
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【3】施工会社選定のプロセス
マンション居住者が長年に渡りコツコツと積み立ててきた修繕積立金を元に行われる大規模修繕工事は、管理組合(修繕委員会)にとっては一大イベントです。
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【番外編】大規模修繕工事には2種類の「監理」がある
大規模修繕工事では、工事領域における専門知識や技術のハード面だけでなく、対外的な折衝、チェック体制などのソフト面も問われ、広範囲にわたる業務が発生する中で管理組合が全て賄うにはハードルが高いといえます。
一般的には、2種類の監理方式により工事を進めていく流れとなります。
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【4】工事契約から着工までの流れ
■着工の準備について
管理組合総会で施工会社の議決が無事に通った後、請け負う施工会社との工事契約書、施工会社から提示される施工計画書のチェック、マンション居住者への工事説明会の実施が必要となります。
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【5】架設工事について
マンションの大規模修繕工事では、「枠組み足場」「単管ブラケット足場」「ゴンドラ足場」などが修繕対象建物の
形状や改修工事の内容などに応じて設計されます。
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【6】工事の着工から中間検査について
■工事の品質、工程を管理するうえで必要とされる設計コンサルタント
いままでのステップを踏まえていよいよ工事着工となりますが、設計図書に記載された内容に沿って計画通りに進めるためにも管理組合と設計コンサルタントの間で「工事監理業務委託(受託)契約書」を締結するケースが多くみられるようになってきました。
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【7】工事期間中のマンション居住者への広報について
新築工事と大規模修繕工事で大きく異なるのは、マンション居住者が生活しながら工事が行われるという点でしょう。そのためにも先に述べたようにマンション居住者への配慮、理解と協力をしてもらう点を明確にして施工会社と修繕委員会および管理組合理事から居住者に対して定期的な情報発信が不可欠となります。
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【8】竣工について
(1)竣工検査
マンション工事が無事完了する前の最終チェックが「竣工検査」となります。
仕様書に沿って工事が行われたか、仕上がりが問題ないかを検査しますが、施工会社自身が行う検査、設計コンサルタントが行う工事監理者検査、発注者(管理組合)が行う検査に分かれます。
また、マンション工事・大規模修繕工事に関する相談がある場合は、公平中立な第三者の立場で、無料で相談にのってくれる相談窓口があるので、そうしたところに相談してみるのが良いでしょう。

公平中立な第三者のマンション工事・大規模修繕工事の相談窓口はこちら