マンション大規模修繕 評判のTOPに戻る
「マンション大規模修繕 評判」トップ >  大規模修繕の課題 > 【5】 工事の着工から中間検査について

【5】 工事の着工から中間検査について

工事の品質、工程を管理するうえで必要とされる設計コンサルタント

いままでのステップを踏まえていよいよ工事着工となりますが、設計図書に記載された内容に沿って計画通りに進めるためにも管理組合と設計コンサルタントの間で「工事監理業務委託(受託)契約書」を締結するケースが多くみられるようになってきました。

工事監理者は契約図書に沿って、施工計画書のチェック、試験施工立会い、各工程検査・確認を行い、良質な改修工事の品質を確保し、施工会社に対して、仕様書で示された各工事種目や工程ごとに施工計画書や施工要領書を求めるのが通常の流れとなります。

工事の種類
一般的に、大規模修繕工事では以下の内容が実施されます。

(1)屋上・バルコニーの防水層の張り替え
屋上、廊下、バルコニーなどの共用部におけるコンクリートやモルタルの浮きやひび割れなどの補修を行い、防水層を張り替えることで防水機能を回復します。

(2)外壁の塗り替え、タイルの張り替え
タイルのひび割れなど下地補修を行った上で、塗装やタイル自体を張り替えます。
美観を蘇らせるだけでなく、コンクリートの中に水が浸透しにくい強い壁に補強するメリットがあります。

(3)鉄部の塗り替え・取り替え
鉄部の塗膜を剥がし、錆びを取り除いてから、非常階段やバルコニーの手すりなどを塗装します。錆びや腐食を防いで、美観も回復できます。

(4)排水管や電気設備の修繕
給排水の配管、給湯設備、電気設備、通信設備などの補修やリプレイスを行います。排水管の錆びは取り除き、場合によっては交換することで、機能低下や不衛生を防ぎ、安全性を向上します。

(5)舗装路の修繕や植栽改修
立体駐車場の塗装、敷地内の道路アスファルトの再舗装などを行うことで、マンション周辺の景観もより良くできるメリットがあります。


施工計画、施工テスト
工事監理者では、工程ごとに、設計図書・改修工事仕様書を基準に「施工図」「施工計画書・要領書」を忠実に実現できる工事を進めるべく、必要に応じて試験施工を行い、作業内容や効率などを確認します。

工事監理者は、施工会社の現場代理人に対して工程ごとに、設計図書をもとに設計主旨、目的などを説明し、その「施工図」「施工計画書・施工要領書」や「サンプル品」などの提出を求めます。

現場代理人では、改修設計図書・仕様書・設計図を基に、「施工図」「施工計画書・施工要領書」を作成し、内容を協議・確認した上で、工事監理者に提出します。その後、工事監理者では実際に工事を行っている職人のスキル、保有資格、作業手順、使用材料や工具などをチェックするとともに、主要な工事部位の試験施工(テスト施工)を行い、施工の精度や品質評価を行い、基準に満たない場合は施工要領書の修正と作業の手直しを求めます。

これらを行うことで、高品質な工事を実現すべく進めていきます。

中間検査
大規模修繕工事においては、着工から完成までの間に仕様書通りに進捗しているかを確認するための中間検査が行われます。

外壁の改修においては、「元々の既存塗膜を剥離、洗浄」→「躯体補修(ひび割れ、鉄筋露筋、欠損補修、中性化抑止)」→「シーリング打替え」→「外壁吹付け塗装」→「鉄部塗装」→「バルコニー共用廊下・階段床防水」→「屋上断熱・防水」「屋根葺替え」の工程によって行われます。

上記工程の施工監理は、施工計画書・施工要領書のチェック、各工事工程を着手する際の試験施工の立会いにより作業内容や出来栄えを確認していきますが、使用材料、工具や作業手順、工程などを工事監理者が実際に確認し、改善すべき点があれば施工会社の現場代理人と協議の上、是正を促していきます。

また、マンション工事・大規模修繕工事の相談にのっている信頼できる相談窓口を紹介しておきます。

財産管理相談センター

財産管理相談センターは、公平中立な第三者の立場で、無料でマンション工事・大規模修繕工事の相談にのってくれる相談窓口です。

「財産管理相談センター」は管理会社、施工会社、設計コンサルタントではありません。

「売り手」ではないため、管理組合・理事会目線で相談にのってくれます。

マンション工事・大規模修繕工事の「セカンドオピニオン」として活用してみると良いでしょう。

また、必要があれば信頼のおける優秀な専門業者も紹介してくれます。

相談実績も多く、たくさんの相談を受けています。

相談料は無料ですので、気軽に相談してみると良いでしょう。

『財産管理相談センター』へのお問い合わせはこちら
関連コンテンツ

修繕積立金は上がり続ける

修繕積立金が上がり続けているマンションが増えています。 これには「マンション販売」が大きく影響しています。 修繕積立金の徴収方法は大きく分けて3つあります。 ・均等に積み立てる・・・

大規模修繕はなぜ必要か?

頑丈な鉄筋コンクリートでつくられたマンションでも、年月が経つにつれて経年劣化はどんどん進行しています。 マンションが劣化していく度合は、気候・立地条件・建材などによって変わってきますが、どんな・・・

大規模修繕追加工事に注意

大規模修繕工事には追加工事がつきものです。 追加工事は当初予算の5%〜8%くらいは出るものと、最初から予算や期間を取っておいた方が良いでしょう。 追加工事がない場合は、過剰品質設計か、・・・

修繕工事のアンケート

マンション大規模修繕工事に先立ち、居住者全員の合意形成のために、まずは居住者向けの住民アンケートを行います。 アンケートの内容は、 ・室内の不具合はないか ・建物に関する不具合はないか・・・

タワーマンションは問題

マンションの大規模修繕は住民側、業者側それぞれが大きな問題を抱えています。 タワーマンションの大規模修繕工事は膨大な費用がかかりますので、マンションの住民にとっても修繕費の負担がかなり厳しくな・・・

欠陥マンションの対応

新築マンションが欠陥マンションだった場合、早期に行動に出ることがとても重要です。 瑕疵とは「欠陥」のことです。 目的物が取引上、通常有するべきものとされる品質や性能の欠陥 当事・・・

2年目アフターサービスが命

新築マンションを購入すると、入居してしばらくはマンションに欠陥がないように感じます。 しかし、1〜2年くらいすると色々な部分の不具合に気付き始めます。 他の部屋の騒音、窓の結露、壁紙の・・・

ノンブリードのシーリング

「シーリング」とは、水密性・気密性を目的として、目地や隙間などに合成樹脂や合成ゴム製のペーストを充填することをいいます。 ※コーキングとも言います。 「ブリード」とは、可塑剤などの配合・・・

廊下の勾配調整とは

マンションの廊下には勾配が必要です。 ベランダ、バルコニーも同様です。 理由は、それらの床に水がたまらないように傾斜をつけて、溝や排水口に水が流れるようにしているためです。 共・・・

修繕積立金が足りなくなる

マンションの大規模修繕工事の際に修繕積立金が不足するトラブルが数多く発生しています。 修繕積立金とは、マンション管理組合がマンションの区分所有者から毎月一定の修繕積立金を徴収して、大規模修繕工・・・

施工会社にヒアリング

大規模修繕工事を行うにあたって、実際に建物を工事する施工業者の選定が必要になります。 一般的な選定方法は、新聞やインターネットで公募を行い、応募してきた施工会社にヒアリングやプレゼンテーション・・・

ルーフバルコニーの防水

ルーフバルコニーや屋上は漏水が起きやすく、長期間放っておくと建物のひび割れや内部の腐食など、甚大な被害の原因になって、建物の老朽化を早めてしまう危険性があります。 ルーフバルコニーの防水工事は・・・

屋上菜園のデメリットは

マンションの屋上に菜園を造りたいという人がいますが、現実は楽ではないようです。 例えば、野菜を作るなら、最低でも60cm程度の土をしかなければいけません。 屋上菜園のメリットとデメリッ・・・

施工業者をどう選定するか

マンション大規模修繕工事は失敗が許されない重要な工事です。 施工業者を選定するときは「選定基準」を管理組合で決めておきましょう。 人が住んでいる中での工事として、安全対策はどのようにするか・・・

内廊下のデメリット

マンションの内廊下は高級感があり、高級マンションやタワーマンションほど採用されているケースがありますが、メリットもあればデメリットもあります。 「メリット」 雨風の影響がなく、デザインの幅・・・

大規模修繕中のクレーム対応

マンション大規模修繕工事中に住民からクレームが起きてしまった場合は、きちんとした対応をしてくれる施工業者でなければいけません。 クレームを無視せず、迅速に対応し、原因究明と処理方法を明確にして・・・

外壁の汚れを防ぐ塗装方法

外壁の汚れを防ぐ塗装を使用すると、マンションの耐用年数を伸ばし、資産価値の低下を抑制できます。 外壁が汚れやすい塗装方法を紹介します。 「艶なし塗料」 ツヤなし塗料はゴミが付着しや・・・

配管の高圧洗浄

排水管などを高圧洗浄しないと劣化や腐食の原因になります。 マンションの排水管の詰まりや溢れのトラブルは多く発生しています。 排水管内の油脂分は洗剤と水に反応して石鹸状に固形化します。 ・・・

石調シートを貼るには

石調シートは外観を簡単に変えることができます。 比較的安価で手に入るため、実際の石よりもかなり安く済みます。 軽いですし、曲面にも対応できます。 シートの端(切れ目)が剥がれて・・・

材料費と人件費の値上がり

マンション管理組合が長期修繕計画を立てて、大規模修繕工事にとりかかる際、材料費の値上がりを計算に入れておかなければいけません。 修繕計画を立てたときの材料費で計算して長期修繕計画を作っても、大・・・