マンション大規模修繕 評判のTOPに戻る

工事契約から着工までの流れ

着工の準備について

管理組合総会で施工会社の議決が無事に通った後、請け負う施工会社との工事契約書、施工会社から提示される施工計画書のチェック、マンション居住者への工事説明会の実施が必要となります。

その後、工事期間中の事務所となる場所への共通架設工事や、職人が工事を行う上で必ず必要となる足場の架設工事の準備、役所への申請が行われます(役所への申請、トラックなどの駐車場確保などは施工会社が行います)。

だいたい、管理組合総会で決定してから、着工準備に1〜2 カ月程度の期間を要すると考えておきましょう。

契約書について
施工会社とかわす契約書(一般的には「工事請負契約書」といいます)は、「基本契約書」「約款」「見積の内訳書「工事仕様書」「基本図面」「質疑回答書」などが一まとめになって製本化されています。

また、請負契約の内容によって管理組合と施工会社双方の「言った、言わない」という紛争、係争を防止するため、契約書の重要事項や約款などには以下の内容が記載されています。

(1)工事内容と請負金額
(2)請負代金の支払いタイミングと内訳
(3)着工時期、完成時期、引き渡し(竣工)の時期
(4)設計内容、工期、請負代金の変更が生じた場合の負担について
(5)価格等の変動もしくは変更に基づく請負代金の額または工事内容の変更
(6)天災その他不可抗力による損害の負担方法
(7)債務不履行になった場合の遅延利息、違約金、その他損害金など
(8)契約に関する紛争の解決方法

契約内容について、確実に履行されるために、保証人または保証会社を立てるケースが一般的となっており、「保証事業会社の保険」「契約保証金」「金銭保証人」「履行保証保険」などがあります。

さらに重要な確認事項としては、工事完了後、明らかに施工会社の責任による不具合が発見された場合の保証を賄う「瑕疵担保責任」です。

請負契約約款では「瑕疵担保責任」「修補義務」「損害賠償義務」「保証責任の期間」が規定されており、既存建物の修繕・改修工事では、修繕対象の部位ごとに仕様書に落とし込み、各部位の性能保証期間が記載されています。

一例としては以下になります。

外壁躯体改修(下地補修): 5〜8年 ※亀裂・鉄筋露出等の再発
シーリング工事(目地・開口部廻り): 5〜7年 ※施工箇所よりの漏水
外壁塗装工事(塗装): 5〜6年 ※塗膜の剥がれ、著しい変退色
鉄部塗装工事: 2〜3年 ※塗膜の剥がれ、錆びの発生
床防水工事(バルコニ−・階段・廊下):ウレタン塗膜、塩ビシ−ト等5年(仕様により保証期間は異なります)
屋根防水(さまざまな仕様があります):全て10年 ※漏水

※これらの保証期間は一般的なもの、部位・仕様により期間は異なります

※保証期間 : 標準耐用年数の50〜80%程度の年数

マンション居住者向け説明会について
工事着工前の合意形成で最も重要となるのが、マンション居住者に対しての工事期間中の運用に関する説明と承諾です。

居住者が日常生活を営みながら行われる大規模修繕工事では、工事期間中の事故を防止するために安全面、不便な生活環境を緩和するための配慮、工事が円滑に行われるための協力(バルコニーの植栽、プランター、他私物の一時撤去、洗濯物の室内干しなど)、マンション居住者の同意と理解がないことには工事が進められない点を中心に、居住者向けの説明会を実施します。

具体的には、以下の内容を中心に説明し、質疑応答を行います。

(1)工事内容と工程、期間について(各部位に分けて)
(2)各部位の工事実施に伴う居住者への依頼事項
(3)外壁修繕・塗装工事やバルコニー床の防水工事など洗濯物が干せない工事期間
(4)窓サッシや鋼製扉等の開閉が制限される期間
(5)共用廊下や共用階段などの床防水工事などの際に、通行が制限される工事内容と期間

施工会社によっては、マンションに居住している子供たちにも工事に関する理解と協力をしてもらうためのお子様向け工事説明会を実施することで、工事着工前の安全面周知について漏れがないように配慮しています。

また、マンション工事・大規模修繕工事の相談にのっている信頼できる相談窓口を紹介しておきます。

財産管理相談センター

財産管理相談センターは、公平中立な第三者の立場で、無料でマンション工事・大規模修繕工事の相談にのってくれる相談窓口です。

「財産管理相談センター」は管理会社、施工会社、設計コンサルタントではありません。

「売り手」ではないため、管理組合・理事会目線で相談にのってくれます。

マンション工事・大規模修繕工事の「セカンドオピニオン」として活用してみると良いでしょう。

また、必要があれば信頼のおける優秀な専門業者も紹介してくれます。

相談実績も多く、たくさんの相談を受けています。

相談料は無料ですので、気軽に相談してみると良いでしょう。

『財産管理相談センター』へのお問い合わせはこちら
関連コンテンツ

修繕積立金は上がり続ける

修繕積立金が上がり続けているマンションが増えています。 これには「マンション販売」が大きく影響しています。 修繕積立金の徴収方法は大きく分けて3つあります。 ・均等に積み立てる・・・

大規模修繕はなぜ必要か?

頑丈な鉄筋コンクリートでつくられたマンションでも、年月が経つにつれて経年劣化はどんどん進行しています。 マンションが劣化していく度合は、気候・立地条件・建材などによって変わってきますが、どんな・・・

大規模修繕追加工事に注意

大規模修繕工事には追加工事がつきものです。 追加工事は当初予算の5%〜8%くらいは出るものと、最初から予算や期間を取っておいた方が良いでしょう。 追加工事がない場合は、過剰品質設計か、・・・

修繕工事のアンケート

マンション大規模修繕工事に先立ち、居住者全員の合意形成のために、まずは居住者向けの住民アンケートを行います。 アンケートの内容は、 ・室内の不具合はないか ・建物に関する不具合はないか・・・

タワーマンションは問題

マンションの大規模修繕は住民側、業者側それぞれが大きな問題を抱えています。 タワーマンションの大規模修繕工事は膨大な費用がかかりますので、マンションの住民にとっても修繕費の負担がかなり厳しくな・・・

欠陥マンションの対応

新築マンションが欠陥マンションだった場合、早期に行動に出ることがとても重要です。 瑕疵とは「欠陥」のことです。 目的物が取引上、通常有するべきものとされる品質や性能の欠陥 当事・・・

2年目アフターサービスが命

新築マンションを購入すると、入居してしばらくはマンションに欠陥がないように感じます。 しかし、1〜2年くらいすると色々な部分の不具合に気付き始めます。 他の部屋の騒音、窓の結露、壁紙の・・・

ノンブリードのシーリング

「シーリング」とは、水密性・気密性を目的として、目地や隙間などに合成樹脂や合成ゴム製のペーストを充填することをいいます。 ※コーキングとも言います。 「ブリード」とは、可塑剤などの配合・・・

廊下の勾配調整とは

マンションの廊下には勾配が必要です。 ベランダ、バルコニーも同様です。 理由は、それらの床に水がたまらないように傾斜をつけて、溝や排水口に水が流れるようにしているためです。 共・・・

修繕積立金が足りなくなる

マンションの大規模修繕工事の際に修繕積立金が不足するトラブルが数多く発生しています。 修繕積立金とは、マンション管理組合がマンションの区分所有者から毎月一定の修繕積立金を徴収して、大規模修繕工・・・

施工会社にヒアリング

大規模修繕工事を行うにあたって、実際に建物を工事する施工業者の選定が必要になります。 一般的な選定方法は、新聞やインターネットで公募を行い、応募してきた施工会社にヒアリングやプレゼンテーション・・・

ルーフバルコニーの防水

ルーフバルコニーや屋上は漏水が起きやすく、長期間放っておくと建物のひび割れや内部の腐食など、甚大な被害の原因になって、建物の老朽化を早めてしまう危険性があります。 ルーフバルコニーの防水工事は・・・

屋上菜園のデメリットは

マンションの屋上に菜園を造りたいという人がいますが、現実は楽ではないようです。 例えば、野菜を作るなら、最低でも60cm程度の土をしかなければいけません。 屋上菜園のメリットとデメリッ・・・

施工業者をどう選定するか

マンション大規模修繕工事は失敗が許されない重要な工事です。 施工業者を選定するときは「選定基準」を管理組合で決めておきましょう。 人が住んでいる中での工事として、安全対策はどのようにするか・・・

内廊下のデメリット

マンションの内廊下は高級感があり、高級マンションやタワーマンションほど採用されているケースがありますが、メリットもあればデメリットもあります。 「メリット」 雨風の影響がなく、デザインの幅・・・

大規模修繕中のクレーム対応

マンション大規模修繕工事中に住民からクレームが起きてしまった場合は、きちんとした対応をしてくれる施工業者でなければいけません。 クレームを無視せず、迅速に対応し、原因究明と処理方法を明確にして・・・

外壁の汚れを防ぐ塗装方法

外壁の汚れを防ぐ塗装を使用すると、マンションの耐用年数を伸ばし、資産価値の低下を抑制できます。 外壁が汚れやすい塗装方法を紹介します。 「艶なし塗料」 ツヤなし塗料はゴミが付着しや・・・

配管の高圧洗浄

排水管などを高圧洗浄しないと劣化や腐食の原因になります。 マンションの排水管の詰まりや溢れのトラブルは多く発生しています。 排水管内の油脂分は洗剤と水に反応して石鹸状に固形化します。 ・・・

石調シートを貼るには

石調シートは外観を簡単に変えることができます。 比較的安価で手に入るため、実際の石よりもかなり安く済みます。 軽いですし、曲面にも対応できます。 シートの端(切れ目)が剥がれて・・・

材料費と人件費の値上がり

マンション管理組合が長期修繕計画を立てて、大規模修繕工事にとりかかる際、材料費の値上がりを計算に入れておかなければいけません。 修繕計画を立てたときの材料費で計算して長期修繕計画を作っても、大・・・