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【番外編】大規模修繕工事には2種類の「監理」がある

大規模修繕工事では、工事領域における専門知識や技術のハード面だけでなく、対外的な折衝、チェック体制などのソフト面も問われ、広範囲にわたる業務が発生する中で管理組合が全て賄うにはハードルが高いといえます。

一般的には、2種類の監理方式により工事を進めていく流れとなります。

(1)責任施工方式
管理組合から直接、施工会社に「建物診断(劣化チェック)→改修設計→施工及び監理業務、アフターメンテナンス」まで一括して発注する方式です。

メリットとしては以下が挙げられます。

1. 中間に設計コンサルタントや管理会社を挟まないため、大規模修繕にかかる費用を抑えられる

2. 第三者の意見が入らないため、管理組合の意向と要望が反映されやすい

効率化できる一方、この方式を進める上で多くの課題が存在します。

1. 施工会社から提案される費用・工事品質が適切かを全て管理組合でチェックする必要がある

2. 調査診断、設計、施工までの流れが一体となっており、施工会社の選定基準を設けることが非常に難しい。
  工事監理においても、第三者による検査、チェック機能が働かないため、公平性、客観性に欠ける。

3. 管理組合や修繕委員会のメンバーの中に1級建築士(大規模修繕の設計コンサルタント)や
  施工会社の工事担当者が在籍して主導的に進めてくれるような環境がない限り、実現は非常に困難。 

また、そのような環境が整っているとしても、その人自身が施工会社と癒着しているのではないか、紹介料を個人的にもらっているのではないかという疑いまでかけられ、居住者どうしの関係性が悪化するケースもある。

※管理組合理事長や修繕委員長が施工会社から賄賂、接待を受けているケースは多く存在します。

特に、管理組合、修繕委員会の一部の人が進めていくこと、公平性、透明性が失われていくと大きな問題になることがあり、マンションの資産をきちんと保つ、守り抜いていくには専門家である第三者に入ってもらって工事を進めるという風潮、時代背景に移りつつあります。

(2)設計監理方式
最近では一般的になっており、多くのマンションで導入されているのが工事の設計と施工を分離して発注、監理する設計監理方式です。管理会社または設計コンサルタントが設計(調査、劣化診断、仕様書作成、費用の積算、施工会社の選定サポート)と工事監理を行ない、施工会社は施工を請負います。

この方式では、工事費用以外に設計監理者への報酬が発生しますが、一方で多くのメリットがあります。

1. 設計と施工を分離することで、施工会社は、複数の会社による競争見積方式により選出されることとなり、工事費用の適正化と圧縮が可能になります。また、施工管理と設計監理に分離されることから第三者チェックによる工事の質が保たれやすくなります。

2. 第三者を間に入れることで、管理組合員に対して透明性と客観性が担保できるようになり、結果として大規模修繕工事を進めていく上での合意形成がスムーズになる。

3. 第三者の立場である専門家によって工事監理を行うため、きちんと仕様書通りに工事が行われているか、
  手抜き工事が発生していないかを厳格にチェックできる。

4. 専門家が作成した仕様書、積算書により、施工会社の見積もり金額の比較検討、妥当性の精査ができるため
  結果として、無駄なコストを抑えた最適な工事が可能となり、設計コンサル費用も相殺できる。

どちらが自身のマンションに適しているかは、かけられるコストと修繕委員会のスキル(修繕委員会の経験者、業界関係者がいるか)で判断しましょう。

また、マンション工事・大規模修繕工事の相談にのっている信頼できる相談窓口を紹介しておきます。

財産管理相談センター

財産管理相談センターは、公平中立な第三者の立場で、無料でマンション工事・大規模修繕工事の相談にのってくれる相談窓口です。

「財産管理相談センター」は管理会社、施工会社、設計コンサルタントではありません。

「売り手」ではないため、管理組合・理事会目線で相談にのってくれます。

マンション工事・大規模修繕工事の「セカンドオピニオン」として活用してみると良いでしょう。

また、必要があれば信頼のおける優秀な専門業者も紹介してくれます。

相談実績も多く、たくさんの相談を受けています。

相談料は無料ですので、気軽に相談してみると良いでしょう。

『財産管理相談センター』へのお問い合わせはこちら
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