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施工会社選定のプロセス

マンション居住者が長年に渡りコツコツと積み立ててきた修繕積立金を元に行われる大規模修繕工事は、管理組合(修繕委員会)にとっては一大イベントです。

高品質で満足のいく大規模修繕工事を実現するためには、管理組合の意向をくみ取り、優れた設計提案ができる設計コンサルタントや、仕様書に沿って適切な改修工事を行うことのできる施工会社を選ぶことが極めて重要です。ここでは施工会社選定の一般的なプロセスをご紹介します。

■見積もり参加する施工会社の公募
建通新聞」「マンション管理新聞」をはじめ、様々な建設業界誌などに見積参加を希望する施工会社の公募を行います。 募集要項には「建物概要」「修繕工事内容・項目」「工期」「指名参加願の提出書類」などを記載します。

施工会社の種類としては「ゼネコン子会社の修繕工事業者」「改修専門工事業者」「マンション管理会社の請負工事部門」などが挙げられます。

マンションの規模、工事の金額感にもよりますが、多い時には20社程度の応募があります

応募してきた各施工会社の提出書類の中には資本金、社員数、有資格者の数(建築士、施工管理技士、マンション管理士など)、これまでの修繕工事の実績(マンション規模、金額など)が記載されていますので、自分のマンションに適した施工会社かどうかを基準として、
その中から5社程度に絞り、各施工会社に現場説明会の案内状を送ります。

■見積もり依頼と現場説明会の実施
管理組合では、選定した施工会社に対して現場説明会を実施します。

管理組合の集会室などで、修繕設計図書(改修工事仕様書、見積記載項目一覧、竣工図など)を各社に渡したうえで、具体的な見積書の提出を依頼します。

見積記載項目や内訳書の一覧は、CD-Rなどのデータ形式で渡すことが一般的であり、設計図書は施工会社が積正確な見積もり(積算)を行いやすい体裁が求められます。

見積期間として3〜4週間を設定し、各施工会社の積算をする上で必要となる現場調査を施工会社単位で時間を区切って実施します。調査日の当日は施工会社がマンション共用部に立ち入って現場調査を行いますが、マンション居住者に対して不審者でないことを知らせる意味でも、工事関連会社であることの証明となる腕章や名札を付けて調査を行います。

■各社の見積もり内容を分析する
その後、各施工会社から期限までに提出された見積書・内訳書の内容を元に、さらに絞り込みを図ります。

比較検討を行う上で基準とすべき項目としては、「仮設工事」「躯体改修工事」「外壁・外断熱・塗装工事」「サッシ等修繕工事「防水補修工事」「設備修繕工事」等の工事項目別に分け、一覧表にまとめたうえで各社の見積もり金額を落とし込んでいきます。

特定の設計コンサルタント会社が間に入っているようであれば、事前に設計コンサルタントから算出された計画予算と照らし合わせた上で大きなズレが生じていないか、各社の見積金額とのバランスを図るのが望ましいでしょう。

各社の主要工事項目の見積価格一覧表を分析していく中で、明らかに不自然な金額や工事内容と金額の相関関係が不明な点などをチェックし、この後に控えている各社のプレゼン(一般的にはヒアリングといいます)に質問する項目をあらかじめ整理しておくと良いでしょう。

その中から絞り込まれた施工会社に対して、管理組合からヒアリングのオファーを出します。

■ヒアリングの実施
施工会社を見極め、選定する上で最も重要なのがヒアリングの実施です。

一般的には各施工会社で一時間程度の持ち時間を設定し、営業担当、工事責任者の現場代理人(現場監督)から具体的な提案を受け、質疑を交えながらどの施工会社に発注するかを検討していきます。

ヒアリングを聞くポイントとしては以下が挙げられます。
,修硫饉劼侶弍弔健全性であるか、社内体制がきちんと整っているか
大規模修繕工事を請け負う企業としての戦略、方針、心構えと姿勢
9事責任者である現場代理人の実績が豊富であるか、質問に対する受け答えが的確であるか
せ楾計画、工程管理、安全対策、品質管理などにどのように取り組んでいるか
ス事期間中のマンション居住者への日常の配慮はどのように行われるか
Ω積もり金額の妥当性(極端に高かったり、安かったりしないか)

施工会社へのヒアリング実施と選定については基本的にはプロジェクトメンバーとして組まれた修繕委員会が行い、結果を管理組合理事会に報告する形式となりますが、マンションによっては管理組合理事会、修繕委員会の全員が参加し、メンバーの意見をまとめることで1社に絞り、決定事項を管理組合総会へ出すケースも多くみられます。管理組合、修繕委員会で選定した施工業者を管理組合総会で経緯まで含めて説明し、決議を取った上で施工会社との契約と進みます。

また、マンション工事・大規模修繕工事の相談にのっている信頼できる相談窓口を紹介しておきます。

財産管理相談センター

財産管理相談センターは、公平中立な第三者の立場で、無料でマンション工事・大規模修繕工事の相談にのってくれる相談窓口です。

「財産管理相談センター」は管理会社、施工会社、設計コンサルタントではありません。

「売り手」ではないため、管理組合・理事会目線で相談にのってくれます。

マンション工事・大規模修繕工事の「セカンドオピニオン」として活用してみると良いでしょう。

また、必要があれば信頼のおける優秀な専門業者も紹介してくれます。

相談実績も多く、たくさんの相談を受けています。

相談料は無料ですので、気軽に相談してみると良いでしょう。

『財産管理相談センター』へのお問い合わせはこちら
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