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長期修繕計画の作成方法

長期修繕計画は、マンション建物自体や設備の耐用年数をふまえて、どの部分を、いつ、どのくらいの費用で補修する予定化を表にまとめたものです。

長期修繕計画には修繕積立金との関係も示しておき、修繕工事を行う時期に資金が足りるのか足りないのかもわかるようにしておく必要があります。

長期修繕計画書はあくまでも工事や費用の目安を記しているもので、建物の状態を実際にその時診断して、修繕計画の修正・進め方・工事の時期・業者の選定基準などを決めていきます。

計画書を作成して総会の承認を得てから、準備にかかります。

修繕委員会を立ち上げて、修繕計画書に基づいて具体的に作業に取り組み、理事会での承認、総会での決議を経てから、実際の修繕工事が始まります。

実際の工事までに、約2年の検討期間を見ておいた方が良いでしょう。

書式は決まっていませんが、表やグラフにするとわかりやすくて良いでしょう。

また、イラストなどを利用して、居住者にもわかりやすくしておく必要があります。
長期修繕計画を竣工時のままにしていて、後で修繕積立金が足りなくなりトラブルになることがあります。

新築マンションの販売会社は、マンションを売りたいために、販売時の修繕積立金を安く設定していることがほとんどです。

そこから数年は、マンションが新しいこともあり、管理組合も修繕計画にそこまで目が行きませんが、年数が経過してくると「このままの修繕積立金で大規模修繕工事が行えるのだろうか?」と不安になってきます。

実際に試算してみると、修繕積立金が全く足りず、急な修繕積立金の増額や、一時金の請求で、居住者全員がとても困ることになります。

早期に、きちんとした長期修繕計画が必要です。

しかし、現実的には長期修繕計画を素人が作れるわけありませんので、専門家への相談が必要です。

マンション大規模修繕工事には注意してください。

管理会社や設計コンサルタント(設計事務所)が裏で工事会社からバックマージン(紹介手数料)をもらうのが横行しており、国土交通省が調査を開始しました。

工事費の5〜20%がバックマージンに充てられ、管理組合はその分高い工事費を払うことになります。

管理組合・理事会メンバーはマンション建築の素人であることが多く、そこにつけこむ管理会社や設計コンサルタントが多いので注意してください。

管理会社と工事会社、設計コンサルタントと工事会社が裏でつながって談合しており、その結果工事費が高くなったり、手抜き工事になる危険性もあります。

談合は管理会社や設計コンサルタントが取り仕切ることが多いです。

設計コンサルタントはコンサルティング料金を安くして仕事を受注し、裏で工事会社からバックマージンをもらうやり方が横行しています。

大切な修繕積立金をぼったくられないように、大規模修繕工事は慎重に進める必要があります。

マンション工事・大規模修繕工事の相談にのっている信頼できる相談窓口を紹介しておきます。

財産管理相談センター

財産管理相談センターは、公平中立な第三者の立場で、無料でマンション工事・大規模修繕
工事の相談にのってくれる相談窓口です。

「財産管理相談センター」は管理会社、施工会社、設計コンサルタントではありません。

「売り手」ではないため、管理組合・理事会目線で相談にのってくれます。

マンション工事・大規模修繕工事の「セカンドオピニオン」として活用してみると良いでしょう。

また、必要があれば信頼のおける優秀な専門業者も紹介してくれます。

相談実績も多く、たくさんの相談を受けています。

相談料は無料ですので、気軽に相談してみると良いでしょう。

『財産管理相談センター』へのお問い合わせはこちら
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