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長期修繕計画を立てないと・・・

鉄筋コンクリートで頑丈に造られたマンションも、長年の雨風や直射日光を浴び続けると、あらゆる部分が劣化していきます。

例えば、外壁屋上のヒビ割れは、専有部分にも共有部分にも浸水するだけでなく、建物全体に悪影響が出ることになります。

マンションの維持管理は、早期からの長期的な修繕計画がないと資産価値を維持することができません。

「どの部分を」「いつ頃」「いくらの費用で修繕するか」を管理組合で長期修繕計画を作成しておく必要があります。

また管理組合で、それに向かって修繕積立金の計画を立てていきます。

修繕工事には多額の費用が必要になるため、管理組合で早期に修繕計画を決めておき、区分所有者の合意を得て、修繕費の積立を開始します。

修繕積立金は、当然ながら管理会社に払う管理費とは別で積み立てます。

長期修繕計画は、区分所有者が毎月いくらの修繕費を積み立てるかを決める際の算定根拠となるため、区分所有者を納得させるためにも絶対に作成しなければいけません。

修繕積立金は修繕施工工事費以外にも、大規模修繕コンサルタントに頼む調査診断や、修繕設計、工事監理、長期修繕計画の見直しなどの費用も含めて計算しておくと良いでしょう。

修繕積立金の目安は、
経過1〜4年目:6000円/戸
経過5〜9年目:7000円/戸
経過10〜16年目:9000円/戸
経過17年目以降:10000円/戸

マンション標準管理規約では、長期修繕計画について以下のようにコメントしています。

長期修繕計画の計画時期を25年程度以上とする(新築時30年)

長期修繕計画の対象工事として、外壁補修、屋上防水、給排水管取替え、窓および玄関扉等の開口部の改良などとし、修繕周期や工事金額を定める

長期修繕計画における全体の工事金額を定める

長期修繕計画の内容については、定期的(5年程度)な見直しが必要

となっています。

国土交通省が平成20年6月に「長期修繕計画作成ガイドライン及びコメント」を発表しました。

内容は、 比較検討を容易にするため、長期修繕計画の「標準的な様式」を作成

項目漏れを防ぐため、標準的な「推定修繕工事項目」を示す

修繕積立金の将来的な引き上げ幅を少なくするため、「均等積立方式」を基本とする

※修繕積立金額の算出(徴収)の方式

均等積立方式:修繕計画期間の総額を算出し均等で負担する

段階増額方式:一定期間ごとに段階的に増額していく

一時金徴収方式:不足分を明確にして一時金として徴収する

となっています。

マンションの修繕積立金額は大きな問題を抱えています。

マンション販売会社(デベロッパー)が、マンションの販売を促進するために、修繕積立金を安く設定してマンションを販売しているため、購入時そのままの修繕積立金では必ず修繕積立金が不足してしまいます。

管理組合が発足してから、修繕計画を作成するタイミングで修繕費が足りないことに気づき、毎月の積立金を増額したり、修繕間近になって一時金を区分所有者から徴収することになり、区分所有者と合意に至らず修繕工事が進まないトラブルが全国で発生しています。

当然ですが、築年数が進んでからの修繕計画作成は、修繕工事の際の修繕コストが高くなり、区分所有者の負担が大きくなります。

多くの管理組合では、大規模修繕工事が終了した時点で積立金がなくなるくらいしか積立金を準備していないことが多く、次の大規模修繕工事の時にさらに修繕箇所や工事費が増え、
どんどん区分所有者の負担が上がってしまいます。

そのため、長期修繕計画は25年よりも先を見越して修繕金を積み立てる計画を立てると良いでしょう。

住人の高齢化も進み、修繕費はどんどん上がっていくのに対して、修繕金の徴収はどんどん
困難に
なります。

管理組合でしっかりした長期修繕計画を作成することがとても大切です。

マンション工事・大規模修繕工事の相談にのっている信頼できる相談窓口を紹介しておきます。

財産管理相談センター

財産管理相談センターは、公平中立な第三者の立場で、無料でマンション工事・大規模修繕
工事の相談にのってくれる相談窓口です。

「財産管理相談センター」は管理会社、施工会社、設計コンサルタントではありません。

「売り手」ではないため、管理組合・理事会目線で相談にのってくれます。

マンション工事・大規模修繕工事の「セカンドオピニオン」として活用してみると良いでしょう。

また、必要があれば信頼のおける優秀な専門業者も紹介してくれます。

相談実績も多く、たくさんの相談を受けています。

相談料は無料ですので、気軽に相談してみると良いでしょう。

『財産管理相談センター』へのお問い合わせはこちら
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