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修繕積立金が足りなくなる

マンションの大規模修繕工事の際に修繕積立金が不足するトラブルが数多く発生しています。

修繕積立金とは、マンション管理組合がマンションの区分所有者から毎月一定の修繕積立金を徴収して、大規模修繕工事に備えて積み立てておくものです。

積立金の額は、長期修繕計画をもとに管理組合が決定します。

最初に専門家に依頼して長期修繕計画を作成し、どれくらい修繕費用が掛かるのかをあらかじめ計算します。

しかし、専門家に依頼して長期修繕計画を作成しても、大規模修繕は修繕積立金が不足するケースがあります。

大規模修繕工事の時期に、建物が想定していた以上に劣化していたり、工事費の値上げや
人件費の高騰などで予想より工事費用が多くかかる場合などは、当初の計画通りに修繕工事ができなくなることがあります。

修繕積立金不足の大きな原因は、マンション販売会社(デベロッパー)の販売戦略が大きく関係しているケースが多いです。

デベロッパーは当然マンションを売りたいため、購入者に売れやすくするために修繕積立金を安く設定して販売します。

マンション販売時の修繕積立金は、あくまでも「マンションを売りたいための設計金額」になっているわけですから、そのままの修繕積立金では将来の大規模修繕工事で資金不足が起こるのは明白です。

また、近年は「工事費用の高騰」によって、大規模修繕が計画していた修繕積立金で足りなくなるケースが増えています。

職人さんなど人手不足による人件費の高騰や、材料費の高騰が主な原因です。
短期間で30%も工事費が高騰したと言われています。

大規模修繕工事が迫っているのにも関わらず、修繕積立金だけでは足りない場合は、どうにかして資金を工面するしかありません。

区分所有者の月々の積立金額を上げる方法もありますが、工期が迫っていればそれでも足りないでしょうし、区分所有者に「積立金額を上げる理由」を、根拠を持って説明する必要があります。

また、工事時期が迫っている場合は区分所有者から一時金を徴収する方法が考えられますが、一時金の徴収は難航します。

誰でも「急にまとまったお金を用意できない」のは一緒です。

「なぜこんなギリギリに一時金を徴収することになったのか」と追及をしてくる区分所有者もいて、管理組合と衝突することも予想されます。

一時金を徴収するのが困難な場合は、管理組合で借入をして、借金は積立金を値上げして返済をしていく方法もありますが、問題の先送りとも言えるでしょう。

ちなみに、総会で一時金を徴収する事が可決されれば、反対しようがしまいが区分所有者は支払わなければいけません。

いずれにせよ、修繕積立金が不足することがないようにきちんと計画を立てることが必要ですし、そのレベルになると専門家の意見が必要不可欠になります。

長期修繕計画は、今後のマンション修繕を大きく左右する重要な計画です。

長期修繕計画を立てる際は専門家の力が不可欠ですが、この段階でいい加減な業者(専門家)に依頼してしまうと、その後の工事に大きく影響します。

マンション大規模修繕工事には注意してください。

管理会社や設計コンサルタント(設計事務所)が裏で工事会社からバックマージン(紹介手数料)をもらうのが横行しており、国土交通省が調査を開始しました。

工事費の5〜20%がバックマージンに充てられ、管理組合はその分高い工事費を払うことになります。

管理組合・理事会メンバーはマンション建築の素人であることが多く、そこにつけこむ管理会社や設計コンサルタントが多いので注意してください。

管理会社と工事会社、設計コンサルタントと工事会社が裏でつながって談合しており、その結果工事費が高くなったり、手抜き工事になる危険性もあります。

談合は管理会社や設計コンサルタントが取り仕切ることが多いです。

設計コンサルタントはコンサルティング料金を安くして仕事を受注し、裏で工事会社からバックマージンをもらうやり方が横行しています。

大切な修繕積立金をぼったくられないように、大規模修繕工事は慎重に進める必要があります。

マンション工事・大規模修繕工事の相談にのっている信頼できる相談窓口を紹介しておきます。

財産管理相談センター

財産管理相談センターは、公平中立な第三者の立場で、無料でマンション工事・大規模修繕
工事の相談にのってくれる相談窓口です。

「財産管理相談センター」は管理会社、施工会社、設計コンサルタントではありません。

「売り手」ではないため、管理組合・理事会目線で相談にのってくれます。

マンション工事・大規模修繕工事の「セカンドオピニオン」として活用してみると良いでしょう。

また、必要があれば信頼のおける優秀な専門業者も紹介してくれます。

相談実績も多く、たくさんの相談を受けています。

相談料は無料ですので、気軽に相談してみると良いでしょう。

『財産管理相談センター』へのお問い合わせはこちら
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