マンション大規模修繕 評判のTOPに戻る

タワーマンションは問題

マンションの大規模修繕は住民側、業者側それぞれが大きな問題を抱えています。

タワーマンションの大規模修繕工事は膨大な費用がかかりますので、マンションの住民にとっても修繕費の負担がかなり厳しくなります。

そして何よりも技術面の問題や工期が長くかかるなどの理由から、業者側もあまり工事をやりたがりません。

双方ともやりたくないというところが多です。

実際にタワーマンションの大規模修繕費用は10〜20億円もかかると言われています。

タワーマンション施工には高い技術が必要です。

大手ゼネコンや設計事務所も、タワーマンションの大規模修繕工事を辞退する動きに出ています。

タワーマンションの大規模修繕は前例が少なかったり、工期が長いこと、その分人員を割かれること、工事予測金額が高いこと、高い技術が必要なことなどが原因です。

例えば、外壁工事の施工方法は従来の足場組み立ての以外にゴンドラ式足場や可動足場など新工法が出てきていますが、いずれも試行錯誤しながらの施工です。

ゴンドラ一機もかなりの費用がかかります。

タワー型マンションの長期修繕計画は、業界全体としての修繕実績が少ないために「割高で」「正確性を欠く」ものとなっています。

工期の目安は、1フロア1カ月ほどかかります。

30階建てなら30カ月=2年6カ月もかかるイメージです。

一般的なマンションの工期は4〜6ヶ月なので、それと比べるとかなり長いです。

修繕工事のための荷物や作業員を運ぶのは、マンションのエレベーターを使用します。

当然、居住者優先なので、作業員がエレベーターを使えない時間帯がかなり長く発生してしまい、それも工期が長くなる原因の1つです。

また、超高層階は風が強いため、強風の日は作業ができず、工期が延びるという問題点もあります。

今後、業界全体でタワーマンションの大規模修繕件数が増えればノウハウが蓄積されて、もう少し効率的に修繕工事を行うことができるようになるかもしれません。

しかし、タワーマンションの長期修繕計画は慢性的な赤字になる管理組合が多いです。

築24年くらいまでは黒字で推移するが、それ以降は赤字が続く計算になります。

修繕工事の収支が厳しいということは十分考えられるため、マンション大規模修繕を通常12

年に1度実施するマンションが多いですが、できれば3年引き延ばして15年に1度のペースで
工事を実施すると良いでしょう。

12年周期から15年周期にすると、中長期的に資金にゆとりができて、ゆとりができた分だけより住みやすくするための工事や付加価値をアップするための工事費用にまわすことができます。

ただし、3年引き延ばすためには、その分質の高い、高い技術の工事をおこなう必要があります。

タワーマンションは一般的なマンションよりも赤字の広がり幅が大きくなり、問題が山積みです。

新築時から比べると修繕積立金がどんどん上がり、15年ほどすると倍くらいになるというのは当たり前で、さらに、倍にしてもまだ足りないという計算になることが多いです。

修繕積立金が不足することには間違いなさそうです。

タワーマンションの大規模修繕は問題が山積みです。

マンション大規模修繕工事には注意してください。

管理会社や設計コンサルタント(設計事務所)が裏で工事会社からバックマージン(紹介手数料)をもらうのが横行しており、国土交通省が調査を開始しました。

工事費の5〜20%がバックマージンに充てられ、管理組合はその分高い工事費を払うことになります。

管理組合・理事会メンバーはマンション建築の素人であることが多く、そこにつけこむ管理会社や設計コンサルタントが多いので注意してください。

管理会社と工事会社、設計コンサルタントと工事会社が裏でつながって談合しており、その結果工事費が高くなったり、手抜き工事になる危険性もあります。

談合は管理会社や設計コンサルタントが取り仕切ることが多いです。

設計コンサルタントはコンサルティング料金を安くして仕事を受注し、裏で工事会社からバックマージンをもらうやり方が横行しています。

大切な修繕積立金をぼったくられないように、大規模修繕工事は慎重に進める必要があります。

マンション工事・大規模修繕工事の相談にのっている信頼できる相談窓口を紹介しておきます。

財産管理相談センター

財産管理相談センターは、公平中立な第三者の立場で、無料でマンション工事・大規模修繕
工事の相談にのってくれる相談窓口です。

「財産管理相談センター」は管理会社、施工会社、設計コンサルタントではありません。

「売り手」ではないため、管理組合・理事会目線で相談にのってくれます。

マンション工事・大規模修繕工事の「セカンドオピニオン」として活用してみると良いでしょう。

また、必要があれば信頼のおける優秀な専門業者も紹介してくれます。

相談実績も多く、たくさんの相談を受けています。

相談料は無料ですので、気軽に相談してみると良いでしょう。

『財産管理相談センター』へのお問い合わせはこちら
関連コンテンツ

修繕積立金は上がり続ける

修繕積立金が上がり続けているマンションが増えています。 これには「マンション販売」が大きく影響しています。 修繕積立金の徴収方法は大きく分けて3つあります。 ・均等に積み立てる・・・

大規模修繕はなぜ必要か?

頑丈な鉄筋コンクリートでつくられたマンションでも、年月が経つにつれて経年劣化はどんどん進行しています。 マンションが劣化していく度合は、気候・立地条件・建材などによって変わってきますが、どんな・・・

大規模修繕追加工事に注意

大規模修繕工事には追加工事がつきものです。 追加工事は当初予算の5%〜8%くらいは出るものと、最初から予算や期間を取っておいた方が良いでしょう。 追加工事がない場合は、過剰品質設計か、・・・

修繕工事のアンケート

マンション大規模修繕工事に先立ち、居住者全員の合意形成のために、まずは居住者向けの住民アンケートを行います。 アンケートの内容は、 ・室内の不具合はないか ・建物に関する不具合はないか・・・

欠陥マンションの対応

新築マンションが欠陥マンションだった場合、早期に行動に出ることがとても重要です。 瑕疵とは「欠陥」のことです。 目的物が取引上、通常有するべきものとされる品質や性能の欠陥 当事・・・

2年目アフターサービスが命

新築マンションを購入すると、入居してしばらくはマンションに欠陥がないように感じます。 しかし、1〜2年くらいすると色々な部分の不具合に気付き始めます。 他の部屋の騒音、窓の結露、壁紙の・・・

ノンブリードのシーリング

「シーリング」とは、水密性・気密性を目的として、目地や隙間などに合成樹脂や合成ゴム製のペーストを充填することをいいます。 ※コーキングとも言います。 「ブリード」とは、可塑剤などの配合・・・

廊下の勾配調整とは

マンションの廊下には勾配が必要です。 ベランダ、バルコニーも同様です。 理由は、それらの床に水がたまらないように傾斜をつけて、溝や排水口に水が流れるようにしているためです。 共・・・

修繕積立金が足りなくなる

マンションの大規模修繕工事の際に修繕積立金が不足するトラブルが数多く発生しています。 修繕積立金とは、マンション管理組合がマンションの区分所有者から毎月一定の修繕積立金を徴収して、大規模修繕工・・・

施工会社にヒアリング

大規模修繕工事を行うにあたって、実際に建物を工事する施工業者の選定が必要になります。 一般的な選定方法は、新聞やインターネットで公募を行い、応募してきた施工会社にヒアリングやプレゼンテーション・・・

ルーフバルコニーの防水

ルーフバルコニーや屋上は漏水が起きやすく、長期間放っておくと建物のひび割れや内部の腐食など、甚大な被害の原因になって、建物の老朽化を早めてしまう危険性があります。 ルーフバルコニーの防水工事は・・・

屋上菜園のデメリットは

マンションの屋上に菜園を造りたいという人がいますが、現実は楽ではないようです。 例えば、野菜を作るなら、最低でも60cm程度の土をしかなければいけません。 屋上菜園のメリットとデメリッ・・・

施工業者をどう選定するか

マンション大規模修繕工事は失敗が許されない重要な工事です。 施工業者を選定するときは「選定基準」を管理組合で決めておきましょう。 人が住んでいる中での工事として、安全対策はどのようにするか・・・

内廊下のデメリット

マンションの内廊下は高級感があり、高級マンションやタワーマンションほど採用されているケースがありますが、メリットもあればデメリットもあります。 「メリット」 雨風の影響がなく、デザインの幅・・・

大規模修繕中のクレーム対応

マンション大規模修繕工事中に住民からクレームが起きてしまった場合は、きちんとした対応をしてくれる施工業者でなければいけません。 クレームを無視せず、迅速に対応し、原因究明と処理方法を明確にして・・・

外壁の汚れを防ぐ塗装方法

外壁の汚れを防ぐ塗装を使用すると、マンションの耐用年数を伸ばし、資産価値の低下を抑制できます。 外壁が汚れやすい塗装方法を紹介します。 「艶なし塗料」 ツヤなし塗料はゴミが付着しや・・・

配管の高圧洗浄

排水管などを高圧洗浄しないと劣化や腐食の原因になります。 マンションの排水管の詰まりや溢れのトラブルは多く発生しています。 排水管内の油脂分は洗剤と水に反応して石鹸状に固形化します。 ・・・

石調シートを貼るには

石調シートは外観を簡単に変えることができます。 比較的安価で手に入るため、実際の石よりもかなり安く済みます。 軽いですし、曲面にも対応できます。 シートの端(切れ目)が剥がれて・・・

材料費と人件費の値上がり

マンション管理組合が長期修繕計画を立てて、大規模修繕工事にとりかかる際、材料費の値上がりを計算に入れておかなければいけません。 修繕計画を立てたときの材料費で計算して長期修繕計画を作っても、大・・・