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修繕積立金は上がり続ける

修繕積立金が上がり続けているマンションが増えています。

これには「マンション販売」が大きく影響しています。

修繕積立金の徴収方法は大きく分けて3つあります。

均等に積み立てる均等積立方式

段階的に積立額を値上げする段階増額積立方式

・修繕時に必要額を徴収する一時金方式

一番良いのは「均等に積み立てる均等積立方式」です。

これであれば毎月の積立金額は変わりません。

ですが、現実的に「均等に積み立てる均等積立方式」を採用しているマンションはほとんどありません。

ここに「マンション販売」が大きく影響しています。

マンション販売会社(デベロッパー)は、「マンションを売りたい」と当然思っています。

すべては「売れるためには・・・」と考えて販売活動を行っています。

新築マンション購入の際、修繕積立金は低い方が当然売りやすくなります。

購入者からすれば「毎月いくらお金が出ていくか」という現実的な問題ですから、同額で同じような間取りのマンションでも修繕積立金が安い方が売りやすいと言えます。

そうした「安い修繕積立金のマンション」も、デベロッパーからすれば、売ってしまえばその後はもう関係ありません。

その後を管理していくのは管理組合や管理会社の仕事です。

新築マンションを購入して住み始めた住人たちは、その後管理組合を発足しますが、最初は

マンションが新築であることもあって、「大規模修繕」という10年以上先のことにあまり目が行きません。

ですから、「修繕積立金が適正かどうか」などあまり気にも止めません。

ところがそれから数年経つ頃、管理組合が長期修繕計画を立て始めると、その頃になってようやく「修繕積立金が全く足りない」と気がつくのです。

あわてて毎月の修繕積立金を上げようとしますが、区分所有者たちの合意を得るのは簡単ではありません。

「なぜ今ごろになってから、足りないから上げると言うのか」など、反発の声が出ます。 当然と言えば当然です。

デベロッパーは、最初から「修繕積立金が足りるかどうかなど考えていなかった」からです。

理事会が必死に説明して、区分所有者の合意をとり、修繕積立金を上げていきます。

この段階で「段階的に積立額を値上げする段階増額積立方式」になります。

また、修繕工事が迫ってからの修繕積立金の値上げをしても間に合わないこともあります。

その際は「修繕時に必要額を徴収する一時金方式」をとるしかありません。

これはさらに区分所有者の合意を得るのに苦労します。

誰でも「急にまとまったお金を払え」と言われたら嫌なものです。

特に、年金暮らしの高齢者の方などにはかなりの負担になりますし、中には払えない人も出てきます。

「修繕時に必要額を徴収する一時金方式」がとれなかった場合は、管理組合が借入をして大規模修繕工事に取り掛かることもあります。

借入は長期的に見ると、管理組合の会計を圧迫していきます。

マンションと言えど物ですから、年数が経つにつれて様々なところが壊れてきます。

最初の長期修繕計画や、それに伴う計画的な修繕積立金の徴収に失敗している管理組合は、その後どんどん資金繰りに困ることになります。

計画が狂ってしまった管理組合は、なんとか作った修繕積立金も、最初の大規模修繕工事でほとんどが消えてしまいます。

そこからまた修繕積立金を徴収していくわけですが、マンションも築年数が進むにつれて工事の頻度が増えていきます。

そうすると、どんどん修繕積立金が上昇するという現象が起き始め、これに一度はまるとなかなか抜け出すことができません。

対応策としては、最初の管理組合発足時から長期修繕計画に目を向け始めることが重要です。

まだ先だから・・・」としてしまうと、どんどん問題の先送りになってしまいます。

マンション工事・大規模修繕工事の相談にのっている信頼できる相談窓口を紹介しておきます。

財産管理相談センター

財産管理相談センターは、公平中立な第三者の立場で、無料でマンション工事・大規模修繕工事の相談にのってくれる相談窓口です。

「財産管理相談センター」は管理会社、施工会社、設計コンサルタントではありません。

「売り手」ではないため、管理組合・理事会目線で相談にのってくれます。

マンション工事・大規模修繕工事の「セカンドオピニオン」として活用してみると良いでしょう。

また、必要があれば信頼のおける優秀な専門業者も紹介してくれます。

相談実績も多く、たくさんの相談を受けています。

相談料は無料ですので、気軽に相談してみると良いでしょう。

『財産管理相談センター』へのお問い合わせはこちら
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