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大規模修繕の課題

修繕積立金が上がり続けているマンションが増えています。 これには「マンション販売」が大きく影響しています。 修繕積立金の徴収方法は大きく分けて3つあります。 ・均等に積み立てる・・・
頑丈な鉄筋コンクリートでつくられたマンションでも、年月が経つにつれて経年劣化はどんどん進行しています。 マンションが劣化していく度合は、気候・立地条件・建材などによって変わってきますが、どんな・・・
大規模修繕工事には追加工事がつきものです。 追加工事は当初予算の5%〜8%くらいは出るものと、最初から予算や期間を取っておいた方が良いでしょう。 追加工事がない場合は、過剰品質設計か、・・・
マンション大規模修繕工事に先立ち、居住者全員の合意形成のために、まずは居住者向けの住民アンケートを行います。 アンケートの内容は、 ・室内の不具合はないか ・建物に関する不具合はないか・・・
マンションの大規模修繕は住民側、業者側それぞれが大きな問題を抱えています。 タワーマンションの大規模修繕工事は膨大な費用がかかりますので、マンションの住民にとっても修繕費の負担がかなり厳しくな・・・
新築マンションが欠陥マンションだった場合、早期に行動に出ることがとても重要です。 瑕疵とは「欠陥」のことです。 目的物が取引上、通常有するべきものとされる品質や性能の欠陥 当事・・・
新築マンションを購入すると、入居してしばらくはマンションに欠陥がないように感じます。 しかし、1〜2年くらいすると色々な部分の不具合に気付き始めます。 他の部屋の騒音、窓の結露、壁紙の・・・
「シーリング」とは、水密性・気密性を目的として、目地や隙間などに合成樹脂や合成ゴム製のペーストを充填することをいいます。 ※コーキングとも言います。 「ブリード」とは、可塑剤などの配合・・・
マンションの廊下には勾配が必要です。 ベランダ、バルコニーも同様です。 理由は、それらの床に水がたまらないように傾斜をつけて、溝や排水口に水が流れるようにしているためです。 共・・・
マンションの大規模修繕工事の際に修繕積立金が不足するトラブルが数多く発生しています。 修繕積立金とは、マンション管理組合がマンションの区分所有者から毎月一定の修繕積立金を徴収して、大規模修繕工・・・
大規模修繕工事を行うにあたって、実際に建物を工事する施工業者の選定が必要になります。 一般的な選定方法は、新聞やインターネットで公募を行い、応募してきた施工会社にヒアリングやプレゼンテーション・・・
ルーフバルコニーや屋上は漏水が起きやすく、長期間放っておくと建物のひび割れや内部の腐食など、甚大な被害の原因になって、建物の老朽化を早めてしまう危険性があります。 ルーフバルコニーの防水工事は・・・
マンションの屋上に菜園を造りたいという人がいますが、現実は楽ではないようです。 例えば、野菜を作るなら、最低でも60cm程度の土をしかなければいけません。 屋上菜園のメリットとデメリッ・・・
マンション大規模修繕工事は失敗が許されない重要な工事です。 施工業者を選定するときは「選定基準」を管理組合で決めておきましょう。 人が住んでいる中での工事として、安全対策はどのようにするか・・・
マンションの内廊下は高級感があり、高級マンションやタワーマンションほど採用されているケースがありますが、メリットもあればデメリットもあります。 「メリット」 雨風の影響がなく、デザインの幅・・・
マンション大規模修繕工事中に住民からクレームが起きてしまった場合は、きちんとした対応をしてくれる施工業者でなければいけません。 クレームを無視せず、迅速に対応し、原因究明と処理方法を明確にして・・・
外壁の汚れを防ぐ塗装を使用すると、マンションの耐用年数を伸ばし、資産価値の低下を抑制できます。 外壁が汚れやすい塗装方法を紹介します。 「艶なし塗料」 ツヤなし塗料はゴミが付着しや・・・
排水管などを高圧洗浄しないと劣化や腐食の原因になります。 マンションの排水管の詰まりや溢れのトラブルは多く発生しています。 排水管内の油脂分は洗剤と水に反応して石鹸状に固形化します。 ・・・
石調シートは外観を簡単に変えることができます。 比較的安価で手に入るため、実際の石よりもかなり安く済みます。 軽いですし、曲面にも対応できます。 シートの端(切れ目)が剥がれて・・・
マンション管理組合が長期修繕計画を立てて、大規模修繕工事にとりかかる際、材料費の値上がりを計算に入れておかなければいけません。 修繕計画を立てたときの材料費で計算して長期修繕計画を作っても、大・・・
鉄筋コンクリートで頑丈に造られたマンションも、長年の雨風や直射日光を浴び続けると、あらゆる部分が劣化していきます。 例えば、外壁や屋上のヒビ割れは、専有部分にも共有部分にも浸水するだけでなく、・・・
管理組合にとって、大規模修繕工事の施工業者をどの業者にするかの選定はとても重要です。 良い業者かどうか見極めるために、ヒアリング(プレゼンテーション)の際など、どのような質問をすると良いかをま・・・
マンションの形状には様々なものがあります。 代表的なものと、その特徴を紹介します。 「直列型」 建築費が安く済み、安い価格で購入できるマンションです。一番数が多い形状です。 デ・・・
大規模修繕工事の設計コンサルタントに注意してください。 設計コンサルタント(設計事務所)や管理会社が裏で工事会社からバックマージン(紹介手数料)をもらうのが横行しており、国土交通省が調査を開始し・・・
タイルの貼り方にムラや隙間があったり、タイルが浮いていると、タイル目地から浸水する危険性があります。 定期的な防水調査が必要です。 タイルなど、建物の外壁仕上げは建物を保護するという目・・・
マンションの形によっては、斜壁部分があるマンションがあります。 斜壁部分は雨の影響を受けやすいため、改修工事の際は防水性を強くしておく必要があります。 また、タイルの剥がれやコンクリー・・・
漆喰は石灰にふのり・粘土などをねり合わせた壁の塗料です。 漆喰のメリットを紹介します。 臭いを分解してくれる 経年劣化しない 年数が経つほど頑丈になる 寿命が長い 湿気・・・
管理会社に任せてしまうメリットもあります。 1つは管理組合の手間が省けることです。 もう1つは、修繕工事後のメンテナンスも楽なことです。 例えば、急な漏水事故が起きた場合、管理・・・
外壁塗装の改修タイミングは約8〜10年と言われていますが、以下のような症状がでたら、外壁の改修を検討する必要があります。 白い粉をふいている 塗膜の浮き 塗膜の剥離 ひ・・・
マンションの大規模修繕工事には多額の費用がかかります。 長期修繕計画を元に、根拠のある修繕計画を作成し、区分所有者との合意を円滑に進めなければいけません。 根拠のある修繕計画を立てるた・・・
耐震工事は地震で建物が倒壊するのを防ぐための工事です。 1981年以前に建てられたマンションは、旧耐震基準のままの建物が多く、本来は早急に耐震工事を行わなければならないのですが、ほとんどの旧耐・・・
防水工事の種類を紹介します。 「ウレタン防水」耐用年数12年前後 メリット 液体のウレタンを塗膜することで防水層を形成する工法 短期間で工事が終わり、費用も安くすむ 屋上や・・・
ドレンとは、屋上やバルコニーなどで雨水を排水する箇所に設置されている器具です。 ドレンに土が詰まって水漏れしてしまうことがあります。 ドレンが詰まると排水がうまくいかず、屋上やバルコニ・・・
マンションの屋上の防水工事をしておかないと、雨漏りや浸水により、マンションの耐用年数や資産価値が大きく下落してしまいます。 改修の工法は、既存の押さえコンクリートや防水層をすべて撤去する「撤去・・・
コンクリートはひび割れすることがあります。 コンクリートは圧縮には強いですが、引っ張りやせん断には弱い材質です。 コンクリート内で起きるひずみによってひび割れが発生します。 また・・・
タイル部の接着力を調べるために「タイル引張試験」という方法があります。 タイル貼り付け後に、下地モルタルが乾燥して硬化するころ、約2週間後に、タイル表面に垂直方向に引張力を加えて、タイルの接着・・・
マンション大規模修繕の設計コンサルタントの仕事は、マンションの専門家として技術や知識を使いこなして、マンション工事の素人である管理組合のアドバイザーの仕事です。 また、施工業者とのやり取りや管・・・
マンション設備の劣化診断は定期的に必要です。 劣化部分の早期発見は、補修工事費用が安く済む可能性や、工期が短く済む可能性があり、対策がとりやすくなります。 また、劣化診断を定期的に行う・・・
長期修繕計画は、マンション建物自体や設備の耐用年数をふまえて、どの部分を、いつ、どのくらいの費用で補修する予定化を表にまとめたものです。 長期修繕計画には修繕積立金との関係も示しておき、修繕工・・・
マンション大規模修繕工事の成功事例をご紹介します。 Cマンションは築年数15年、8階建てが3棟ありました。 長期修繕計画を立てた際に、良い大規模修繕の設計コンサルタントに手伝ってもらっ・・・
マンション大規模修繕工事中は防犯対策をしっかりしましょう。 大規模修繕工事で足場が設置されていると、その足場を使って外部から人が侵入しやすくなります。 また、足場を囲うようにつけるメッ・・・
マンション大規模修繕工事の施工会社が決まったら、内定通知書を施工会社に送ります。 同時に、選定されなかった会社に選外通知書を送付します。 その後、内定した施工会社との最終調整や交渉を行・・・
タイルは並べて貼るため、タイルとタイルの間には隙間ができます。 これを「目地」と呼びます。 目地がきちんとしていないと見た目が悪くなります。 目地の間隔が揃い、縦横の線が直線に・・・
マンション大規模修繕などの施工業者の公募は、今までは「マンション管理新聞」や「建通新聞」といった業界紙が主流でしたが、インターネットによる公募サービスに募集広告を掲載する方法をとるマンションも増えてき・・・
マンション工事や大規模修繕工事を管理会社任せにしてはいけません。 第三者の意見が反映されないことや、費用が高くなりがちです。 他社と比較すると、数百万・数千万円単位で差があることもあり・・・
重い責任がある管理組合役員の大規模修繕工事に関する悩みはたくさんあります。 「人間関係に角がたちやすい」 理事、修繕委員の間での揉め事に発展して、お互い気まずい生活になる危険性がある 「・・・
マンションの工事・大規模修繕工事などで施工会社を選定する際は、注意してください。 理事長や理事会が「この施工会社がいいんじゃないか」と選定しても、管理会社に反対されることが多いです。 ・・・
新築からおよそ12年後、1回目の大規模修繕工事を迎える管理組合にとっては、工事の全体的な流れが分からない、どう進めて良いか分からないというケースが大半かと思います。 そこで、施工会社や設計コンサ・・・
大規模修繕工事を行うタイミングとして、一般的には新築分譲時から12年目に1回目が行われ、2回目以降も12〜15年周期で行っていきます。 しかし、先に述べた周期というのはあくまで目安であり、マンシ・・・
日々のマンション管理状況の把握、改善提案と決議、実施は管理組合理事が行っていますが、さらに大規模修繕工事計画まで担当するのはかなり重荷と言えるでしょう。 そこで、大規模修繕工事を計画から完了まで・・・
マンション居住者が長年に渡りコツコツと積み立ててきた修繕積立金を元に行われる大規模修繕工事は、管理組合(修繕委員会)にとっては一大イベントです。 高品質で満足のいく大規模修繕工事を実現するために・・・
大規模修繕工事では、工事領域における専門知識や技術のハード面だけでなく、対外的な折衝、チェック体制などのソフト面も問われ、広範囲にわたる業務が発生する中で管理組合が全て賄うにはハードルが高いといえます・・・
■着工の準備について 管理組合総会で施工会社の議決が無事に通った後、請け負う施工会社との工事契約書、施工会社から提示される施工計画書のチェック、マンション居住者への工事説明会の実施が必要となりま・・・
マンションの大規模修繕工事では、「枠組み足場」「単管ブラケット足場」「ゴンドラ足場」などが修繕対象建物の形状や改修工事の内容などに応じて設計されます。 施工会社では設計図書に基づき足場架設施工図・・・
■工事の品質、工程を管理するうえで必要とされる設計コンサルタント いままでのステップを踏まえていよいよ工事着工となりますが、設計図書に記載された内容に沿って計画通りに進めるためにも管理組合と設計・・・
新築工事と大規模修繕工事で大きく異なるのは、マンション居住者が生活しながら工事が行われるという点でしょう。そのためにも先に述べたようにマンション居住者への配慮、理解と協力をしてもらう点を明確にして施工・・・
(1)竣工検査 マンション工事が無事完了する前の最終チェックが「竣工検査」となります。 仕様書に沿って工事が行われたか、仕上がりが問題ないかを検査しますが、施工会社自身が行う検査、設計コンサル・・・
マンション大規模修繕工事の際の施工会社の種類と特徴をご紹介します。 「ゼネコン系」 ゼネコンやそのリフォーム部門が独立した子会社です。 管理体制が整い、新築工事と同様のスキルで施工する会・・・

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