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タワーマンションのトラブル

タワーマンションの大規模修繕は住民側、業者側それぞれが大きな問題を抱えています。

タワーマンションの大規模修繕は膨大な金額がかかりますので、マンションの住民にとっても修繕費の負担が厳しくなります。

そして何よりも技術面の高さや工期がかかるなどの理由から、業者側もあまり工事をやりたがりません。

双方ともやりたくないというところが多くなっています。

実際にタワーマンションの大規模修繕費用は10〜20億円もかかると言われています。

タワーマンション施工には高い技術が必要です。

大手ゼネコンや設計事務所がタワーマンションの大規模修繕工事を辞退する動きに出ています。

タワーマンションの大規模修繕は前例が少なかったり、工期が長いこと、その分人員を割かれること、工事予測金額が高いこと、高い技術が必要なことなどが原因でしょう。

例えば、外壁工事の施工方法は従来の足場組み立ての以外にゴンドラ式足場や可動足場など新工法が出てきていますが、いずれも試行錯誤しながらの施工です。

タワー型マンションの長期修繕計画は、マンション業界全体としての修繕実績が少ないために「割高で」「正確性を欠く」ものとなっています。

工期の目安は、1フロア1カ月ほどかかります。

30階建てなら30カ月=2年6カ月かかるイメージです。

一般的なマンションの工期は4〜6ヶ月ですから、比べるとかなり長いと言えます。

修繕工事のための荷物や作業員を運ぶのは、マンションのエレベーターを使います。

当然、居住者優先なので、エレベーターが使えない時間帯がかなり長く発生してしまいます。

また、超高層階は風が強いため、強風の日は作業ができないといった問題点もあります。

今後、業界全体でタワーマンションの大規模修繕件数が増えればノウハウが蓄積されて、もう少し効率的に修繕工事を行うことができるようになるかもしれません。

しかし、タワーマンションの長期修繕計画は慢性的な赤字になるものが多くあります。
築24年くらいまでは黒字で推移するが、それ以降は赤字が続く計算になります。

修繕工事の収支が厳しいということも十分に考えられますので、マンション大規模修繕を通常12年に1度実施するマンションが多いですが、できれば3年引き延ばして15年に1度のペースで工事を実施すると良いでしょう。

12年周期から15年周期にすると、中長期的に資金にゆとりができて、ゆとりができた分だけより住みやすくするための工事や付加価値をアップするための工事費用にまわすことができます。

ただし、3年引き延ばすためには、その分質の高い工事をおこなう必要があります。

またタワーマンションは一般的なマンションよりも赤字の広がり幅が大きくなり、問題が山積みです。

新築時から比べると修繕積立金がどんどん上がり、15年ほどすると倍くらいになるというのは当たり前で、さらに、倍にしてもまだ足りないという計算になることが多いようです。

修繕積立金が不足することには間違いなさそうです。

タワーマンションの大規模修繕は問題が山積みです。

マンション大規模修繕工事には注意してください。

管理会社や設計コンサルタント(設計事務所)が裏で工事会社からバックマージン(紹介手数料)をもらうのが横行しており、国土交通省が調査を開始しました。

工事費の5〜20%がバックマージンに充てられ、管理組合はその分高い工事費を払うことになります。

管理組合・理事会メンバーはマンション建築の素人であることが多く、そこにつけこむ管理会社や設計コンサルタントが多いので注意してください。

管理会社と工事会社、設計コンサルタントと工事会社が裏でつながって談合しており、その結果工事費が高くなったり、手抜き工事になる危険性もあります。

談合は管理会社や設計コンサルタントが取り仕切ることが多いです。

設計コンサルタントはコンサルティング料金を安くして仕事を受注し、裏で工事会社からバックマージンをもらうやり方が横行しています。

大切な修繕積立金をぼったくられないように、大規模修繕工事は慎重に進める必要があります。

マンションの相談にのっている信頼できる相談窓口を紹介しておきます。

「マンション相談センター(https://www.mansionsoudan.net/)」

マンション相談センターは、元理事会メンバーが公平中立で第三者的な立場で、無料でマンションの相談にのってくれる相談窓口です。

理事会経験者ですので、業者側ではなく、管理組合(住人)側として相談にのってくれます。

マンションに関するあらゆる相談にのってくれますので、気軽に相談してみると良いでしょう。

「マンション相談センター」へのお問い合わせはこちら